Le marché du pétrole reprenait son souffle jeudi à l'ouverture des échanges à New York, marquant une pause dans sa course folle après avoir fait tomber plus tôt dans la journée le record des 135 dollars le baril.

photo : David McNew , AFP

Vers 13H05 GMT, sur le New York Mercantile Exchange (Nymex), le baril de "light sweet crude" pour livraison en juillet s'échangeait à 132,91 dollars, soit un recul de 26 cents par rapport à la clôture de mercredi.

Moins de trois semaines après avoir dépassé le seuil des 120 dollars le baril pour la première fois et juste un jour après avoir abattu la barre des 130 dollars le baril, les cours de l'or noir ont poussé encore plus loin, en montant au-delà de 135 dollars.

Lors des échanges électroniques précédant l'ouverture de la séance new-yorkaise, le prix du brut a atteint le niveau jamais vu de 135,09 dollars le baril.

A Londres, le marché du pétrole Brent de la mer du Nord, généralement un peu moins coûteux car il est plus lourd et plus soufré, a rattrapé les cours new yorkais. Le baril de Brent pour livraison en juillet a atteint un record absolu de 135,14 dollars.

"Nous avons assisté à la poursuite du mouvement d'hier (mercredi) qui a suivi la publication du rapport hebdomadaire" sur les stocks pétroliers américains, a noté Jim Ritterbusch, analyste du cabinet éponyme.

En effet, le marché avait reçu un coup de fouet supplémentaire avec le dévoilement d'une chute imprévue des réserves américaines de brut.

Face à une demande propulsée par les pays émergents, les inquiétudes sur la suffisance de l'offre à l'approche de la période des grands déplacements estivaux en voiture ont été encore accrues par l'éventualité d'une contraction accrue de la production mondiale.

Selon le Wall Street Journal, l'Agence internationale de l'énergie (AIE) devrait, dans un rapport en préparation, qui ne sera publié qu'en novembre, revoir à la baisse ses estimations de production mondiale de pétrole d'ici 2030.

"Avec les analystes prévoyant une montée à 150 dollars le baril, il n'y a pas grand chose en ce moment pour stopper l'élan du marché", a jugé Bart Melek, analyste de BMO Capital Markets.

Source:Orange.fr

Un logement n'est pas aussi liquide qu'un placement financier. L'oublier peut coûter cher.      

Les temps sont durs pour les conseillers en patrimoine, admet Christine Vassal Largy, du cabinet de gestion patrimoniale Théraurus, la Bourse reste très chaotique et l'immobilier chahuté, ce qui rend les investisseurs moins spontanés. Psychologiquement, la morosité est palpable. " Dans l'immobilier, il est vrai que " les Robien de la colère ", l'émission d'" Envoyé spécial " diffusée sur France 2 en avril dernier, ont mis les investisseurs en émoi. " L'émission dénonçait sans nuance les dérapages de certains professionnels qui ont fait pousser des immeubles littéralement en plein champ sans se soucier de l'intérêt de la clientèle, ce qui fait qu'aujourd'hui les investisseurs font un amalgame terrible, considérant tous les professionnels comme pourris, poursuit Christine Vassal Largy. Il fallait dénoncer les excès mais pour quelques professionnels peu scrupuleux, c'est tout un pan d'activité qui est mise au banc des accusés. "

Le feu couvait depuis longtemps et n'a pas manqué d'embraser le marché au fur et à mesure des livraisons des programmes uniquement dédiés à l'investissement locatif. A maintes reprises, la presse a dénoncé ses excès. Mais l'appât du gain a été trop fort. Les conseillers en patrimoine comme les banquiers le savent bien qui n'ont pas hésité à mettre en avant la fiscalité de l'investissement locatif pour vendre des produits formatés, exclusivement à destination de ceux qui recherchent l'économie d'impôt. Or on ne le répétera jamais assez, l'immobilier locatif n'est pas un placement financier, mais un bien physique qui ne tient sa valeur que de sa pérennité. Il doit générer un revenu locatif régulier, permettre une revente aisée, si possible, avec plus-value. Trois conditions dont il faut impérativement tenir compte pour être un investisseur heureux. A défaut, adieu les économies d'impôt... Un logement acheté dans le cadre d'un régime fiscal qui ne trouve pas de locataire aux conditions requises ne peut générer aucune réduction d'impôt. Certes, qui paie beaucoup d'impôt n'a qu'une idée en tête : les réduire. Encore faut-il louer aux conditions du marché et non selon un loyer théorique généralement en décalage avec les revenus des locataires. Florence Marcelle en a fait la douloureuse expérience. L'année dernière, elle a décidé d'acquérir un trois-pièces de 55 mètres carrés au Mans pour 145.000 euros. Mais, voilà, faute d'avoir trouvé un locataire solvable, elle a dû se résigner à revendre le logement en question. L'affaire ne serait pas si désastreuse si elle ne s'était soldée par la revente du bien à un prix bradé : 100.000 euros ! Au final, une perte sèche de 45.000 euros en un an ! Or ce cas est loin d'être isolé. Les investisseurs malchanceux se sont multipliés ces derniers mois avec l'arrivée sur le marché locatif d'un nombre important de programmes construits en dépit du bon sens, dans des secteurs peu porteurs en termes de location. " L'émission d'"Envoyé spécial" avait raison de dénoncer certains abus, explique Jean-Philippe Ruggieri de Nexity. Il y a des secteurs qui ne peuvent pas absorber l'arrivée d'un millier de logements comme à Carcassonne, par exemple, où le marché locatif s'est vite trouvé saturé. " Cette situation met évidemment de nombreux investisseurs dans l'embarras, qui comptaient sur une économie d'impôt et sur des loyers pour rembourser en grande partie leur crédit...

Au final, rien de tel. Des appartements qui restent désespérément vides et qui doivent être revendus dans l'urgence pour éviter de tout perdre ou des loyers revus à la baisse pour tenter d'attirer les locataires... Adieu, là encore, les rentabilités mirobolantes annoncées pour appâter la clientèle en mal de bons coups ! Les raisons ? L'explosion de la production de logements neufs dans des villes où le marché locatif n'est pas suffisamment dynamique pour l'absorber. L'explosion des prix de l'immobilier a, en effet, conduit un certain nombre de promoteurs à rechercher des secteurs où le foncier était moins cher afin de proposer des produits formatés, susceptibles de s'adapter au budget de l'investisseur. De ce point de vue, les villes moyennes étaient tout indiquées. D'autant qu'elles étaient plus alléchantes en termes de prix et qu'elles permettaient d'annoncer des rentabi- lités mirifiques. Du moins sur le papier.

Certes, tout n'est pas négatif. Des villes ont ainsi vu rajeunir leur parc immobilier locatif ; les bailleurs privés ont dû se remettre en cause et faire des travaux pour conserver leurs locataires. Malgré tout, difficile de nier qu'un certain nombre d'agglomérations se retrouvent aujourd'hui avec un stock de logements locatifs neufs dont elles ne savent que faire. " Le Robien a provoqué une surproduction de logements et le déséquilibre du marché, indique Evelyne Colombani, du Crédit Foncier. Il faut s'attendre à une ou deux années difficiles sur certains secteurs. " Certains professionnels rejettent la faute sur les maires des communes qui ont délivré les permis de construire à tort et à travers... D'où la volonté des pouvoirs publics de modifier les régimes Robien et Borloo, du moins pour ce qui concerne la zone C, c'est-à-dire, justement, celle qui concerne la construction de logements neufs dans les villes moyennes. Evidemment, certains promoteurs montent au créneau. A commencer par Akerys, mis en cause dans la production excessive de logements dans cette zone. " 20.000 logements sont construits chaque année en zone C avec le régime Robien. Cette zone n'est pas une zone uniforme. Si certains micromarchés sont saturés comme Marmande, Carcassonne ou Auxerre, les promoteurs n'y vont plus, se défend le promoteur, en revanche, un grand nombre de secteurs ont des besoins en logements à satisfaire. " En outre, ajoute Akerys, " les secteurs saturés les plus criants, qui ont fait l'objet d'une surproduction de logements, ne sont pas en zone C mais en zone B ". C'est, par exemple, le cas de Montauban, Limoges, Albi. Toujours selon ce promoteur, les logements qui ont des difficultés à trouver des locataires ne représenteraient que 1,5 % des livraisons effectuées depuis la mise en place du dispositif. " Ce n'est pas la zone C qui pose problème, la zone B peut parfois être concernée aussi. " Un point sur lequel d'autres promoteurs s'accordent. " Le zonage tel qu'il est fait actuellement nous semble tout à fait cohérent et il n'y a pas lieu de modifier la zone C, d'autant qu'il s'agirait, dans ce cas, de faire de la ségrégation, explique Jean-Philippe Ruggieri de Nexity. Certaines villes auraient droit au dispositif, d'autres pas. Il nous semble plus judicieux que l'Etat, au travers des préfets par exemple, ait un droit de regard sur la délivrance des permis de construire et puisse y mettre son veto le cas échéant. Aujourd'hui, lorsqu'un terrain se trouve en zone constructible et que l'immeuble projeté respecte les dispositions d'urbanisme, le maire n'a pas d'argument pour s'opposer au permis de construire. " Malgré ces ratés qui mettent à mal un certain nombre d'investisseurs, il faut raison garder. Selon la FPC (Fédération des promoteurs constructeurs), l'investissement locatif a représenté quelque 62.700 ventes en 2007, soit 49 % de la production de logements neufs. Et tous les investisseurs n'ont pas fait le mauvais choix. Dès lors que les bons vieux réflexes sont respectés.

L'immobilier n'est pas, répétons-le, un placement financier. Il suppose que l'on s'intéresse de près à la situation du bien que l'on veut acquérir. " L'emplacement, l'emplacement, rien que l'emplacement ", répètent en forme de boutade les vendeurs sérieux. " L'emplacement reste le premier critère, mais au-delà, y a-t-il une demande locative ?, s'interroge Daniel Znaty d'UFF (Union Financière de France). Pour notre part, nous ne proposons de l'investissement locatif que dans des grandes villes, par exemple Rennes, Bordeaux, Montpellier, Lyon ou encore Marseille, la plupart du temps en centre-ville ou en périphérie immédiate... Nous avons vendu 52.000 logements depuis trente ans grâce à notre approche patrimoniale de l'investissement locatif. Nous refusons de faire de la défiscalisation, le premier objectif de l'investisseur qui a quelques disponibilités doit être de se constituer un revenu complémentaire. S'il a trente-cinq ou quarante ans, qu'a- t-il prévu pour sa retraite ? " De ce point de vue, l'immobilier reste un bon moyen d'y parvenir. A l'heure où cette question revient sur la sellette et où chacun sait qu'il faudra travailler plus longtemps... pour gagner moins, l'immobilier offre certaines vertus. A condition de savoir où investir et de choisir le bon régime.

Dans l'absolu, les dispositifs Robien et Borloo restent de bons supports d'investissement. Mais ils ne produisent pas partout les effets escomptés. " Le comportement des investisseurs a changé. Ils vont davantage sur le terrain parce qu'ils sont plus regardants, explique Fabrice Rosset d'Adomos, un courtier en ligne. Ils ont été sensibilisés aux problèmes de l'investissement locatif. " Dans les grandes villes (en zones A et B1), l'investisseur ne prend, en principe, pas trop de risques. A condition d'investir dans le coeur des villes ou dans les zones très dynamiques. En deuxième ou troisième couronne, le marché locatif devient plus aléatoire. A examiner de près donc en interrogeant les agents immobiliers, les notaires, les services d'urbanisme...

En zone B2 qui correspond à des villes moyenne de province, la situation est plus délicate. Dans le sud-ouest de la France, par exemple, des villes comme Angoulême, Albi, Brive-la-Gaillarde, Bergerac, Montauban, Castres... proposent une offre surdimensionnée par rapport aux besoins. Mais d'autres régions de France souffrent de cette surabondance d'offres. Des villes comme Valence, Vichy, Laval, Tarbes, Colmar ou encore Limoges en font partie. La prudence s'impose donc quant au choix de la ville où l'on veut investir.

D'autant que, à ce handicap, s'en ajoute un autre de taille : le niveau des loyers. Ainsi, le loyer plafond du Robien, qui s'établit à 11,95 euros/m2/mois, reste très souvent au-dessus des valeurs du marché. Selon la dernière enquête Clameur qui recense les loyers dans 800 villes françaises, à Albi, par exemple, le le loyer d'un studio s'établit en moyenne à 12 euros/m2/mois et celui d'un deux-pièces à 9,4 euros/m2/mois. A Montauban, c'est beaucoup moins bien. D'autant que les loyers baissent (0,3 % pour les studios et 1,7 % sur les trois-pièces). Les valeurs locatives s'y échelonnent entre 6,1 et 10,3 euros/m2/mois. Autre exemple, à Brives-la-Gaillarde, le loyer d'un studio s'établit en moyenne à 9,8 euros/m2/mois et celui d'un deux-pièces à 8,8 euros/m2/mois. Inutile d'espérer proposer un loyer à 11,95 euros le mètre carré, sauf emplacement exceptionnel ! Même pour une petite surface qui se loue pourtant plus cher. En outre, la valeur locative est également fonction du standing de l'immeuble et du quartier. Ainsi, à Limoges, un studio se loue entre 9,3 et 9,6 euros/m2/mois dans le quartier des facultés mais entre 11 et 16 euros dans le centre-ville. Et si l'investisseur opte pour un deux-pièces, il doit s'attendre à des loyers au mètre carré un peu plus bas.

Autre question qu'il faut se poser : le type de bien à acquérir. Rien ne sert d'acheter un studio lorsque l'offre est saturée et que la demande porte en priorité sur les deux ou trois-pièces. Toujours à Limoges, un deux-pièces se loue en poyenne à 8,3 euros et un trois-pièces, 7 euros/m2. A comparer avec le plafond Robien de 11,95 euros/m2. Seuls les meilleurs emplacements peuvent donc s'approcher de ce plafond. Or, en règle générale, le neuf se construit plutôt en périphérie qu'en hyper centre. Inutile donc de se laisser bercer par des rentabilités mirobolantes. Un trois-pièces neuf de 68 mètres carrés payé 165.000 euros (2.400 euros le mètre carré environ), loué au prix du plafond Robien, promet certes une rentabilité brute (hors fiscalité) de 6 % brut. Mais si l'investisseur loue au prix moyen du marché, soit 7 euros, sa rentabilité chute à 3,5 %. Ce qui vaut pour la zone B, se révèle encore plus vrai pour la zone C dont le plafond Robien s'élève à 8,76 euros/m2/mois. D'autant qu'elle couvre 90 % du territoire national. Un territoire loin d'être uniforme et qui offre une multitude de micromarchés, les uns en pénurie de logements adaptés à la demande, les autres étant largement pourvus. Dans ce deuxième cas de figure, s'inscrivent des villes comme Carcassonne, Rodez, Cahors, Vierzon, Lons-le-Saulnier, Dax, Marmande, Laval ou encore Auxerre... A Carcassonne, par exemple, le plafond Robien se situe à 8,76 euros/m2/mois et, selon Clameur, le loyer moyen d'un studio s'élève à 9,3 euros/m2 et celui d'un deux-pièces à 8,7 euros. A peu près le plafond Robien. Mais ce qu'il faut surtout savoir, c'est que le marché locatif est complètement saturé. Et les loyers y ont parfois grimpé de façon importante. C'est le cas d'Auxerre où les studios ont augmenté de 11 % en 2007. A Lons-le-Saunier, ce sont les deux-pièces qui ont bondi de près de 10 %. A Dax, en revanche, la baisse constatée sur les studios (2,9 %) est révélatrice d'une surabondance en petites surfaces. Même chose à Laval pour les deux-pièces (- 2,2 %). Pour qui veut investir en zones B2 ou C, il convient d'être très prudent et de ne pas faire l'économie d'un rendez-vous sur place, histoire de flairer le marché et le dynamisme réel de la commune. Et ce n'est pas parce que le promoteur propose un package incluant le logement et une garantie locative qu'il faut se désintéresser de la question. " Nous avons mis au point une garantie locative sur 108 mois fermes, explique Jean-Philippe Ruggieri, nous garantissons à nos investisseurs que, si le locataire ne paie pas ou si le logement n'est pas loué, les loyers lui seront tout de même versés pendant 108 mois, sans franchise, ni carence ni vacance. A titre d'exemple, si le loyer se monte à 700 euros, l'investisseur percevra 600 euros pendant toute la durée de la garantie. " Une garantie qui devrait être lancée le 15 mai après un premier test concluant lors du dernier Salon de l'immobilier de la porte de Versailles à Paris. Bref, pour peu que l'investisseur soit prudent, il a toutes les chances de se constituer un capital, de percevoir un loyer régulier et de compléter ainsi ses revenus au moment de la retraite. Ou vendre pour racheter autre chose s'il le souhaite. " Par expérience, lorsque nos investisseurs ont rempli leurs objectifs, ils ne revendent pas, explique Daniel Znaty. Les loyers tombent régulièrement et cela leur convient. " Si l'investisseur respecte tous ces conseils, il peut engranger, sans souci aucun, les avantages fiscaux du dispositif Robien qui, rappelons-le, consistent en la possibilité d'amortir jusqu'à 50 % du prix de revient du bien pendant neuf ans, à raison de 6 % pendant les sept premières années et 4 % les deux années suivantes. A condition de respecter les plafonds de loyers imposés par la loi. Une contrainte qui, comme on vient de le voir, n'en est pas vraiment une !

Mis en place avec la loi ENL et entré en application en septembre 2006, le dispositif Borloo Populaire n'a pas eu le temps de faire les mêmes ravages que le Robien. Et pourtant, il a de quoi séduire les amateurs de défiscalisation pure et dure. L'investisseur peut amortir jusqu'à 65 % du prix d'acquisition sur quinze ans. A concurrence de 6 % pendant sept ans et de 2,5 % pour chacune des deux années suivantes. Et pendant six nouvelles années, il peut encore amortir 2,5 % par an. En outre, un abattement supplémentaire de 30 % sur les loyers perçus est également concédé. De quoi attirer les investisseurs. Son seul frein apparent : des contraintes supplémentaires par rapport au Robien. Car ce régime est réservé, en plus, à des locataires qui n'ont pas de gros moyens. Des plafonds qui restent pourtant assez élevés et qui, au dire des professionnels, correspondent à 80 % de la population. Quant aux plafonds de loyer, ils sont, en principe, de 30 % inférieurs au marché locatif. Mais, dans la réalité, on s'aperçoit, qu'ils sont en corrélation avec les pratiques constatées dans la plupart des villes de province, hormis certains secteurs très chers comme Paris ou Aix-en-Provence (même chose en Robien). En zone A, le plafond se situe à 16,82 euros/m2/mois, ce qui est tout à fait compatible avec certains secteurs de la région parisienne. En zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants et communes chères de la Côte d'Azur notamment), le loyer plafond s'établit à 11,69 euros/m2/mois. Un niveau de loyer qui s'accorde tout à fait avec des villes comme Lyon, dont le loyer moyen s'établit autour de 10/11 euros le mètre carré. En zone B2 (villes de plus de 50.000 habitants notamment), le loyer plafond du Borloo chute à 9,56 euros/m2/mois tandis qu'en zone C (le reste du territoire national), il n'est plus que de 7,01 euros. Quoi qu'il en soit, l'investisseur doit s'intéresser aux mêmes problématiques : dynamisme de la ville, état du marché locatif et emplacement.

Comment choisir entre Borloo et Robien ? En région parisienne, l'immobilier procure une rentabilité de l'ordre de 3,8 % en moyenne et de 4 à 4,20 % en province. Des rentabilités qui restent assez faibles donc. Pour Jean-Philippe Ruggieri, " le Borloo ne fonctionne que sur les petits logements autour de 150.000 euros en région parisienne par exemple. Avec les 30 % d'abattement supplémentaire, le plafond de 10.700 euros relatif au déficit foncier [imputable sur le revenu global] est vite atteint. Il faudrait le passer à 15.000 euros pour que le système fonctionne. En province, cela ne marche pas vraiment car la rentabilité est trop faible pour intéresser les investisseurs. " De fait, à partir de 150.000 à 160.000 euros, l'investisseur décroche, préférant passer en Robien dont les plafonds de loyers sont plus prometteurs en termes de rentabilité. Chez Mipa, on mise sur la valeur refuge de la " pierre " en proposant d'investir en maison individuelle dans le cadre Borloo ou Robien. " Les quelques erreurs commises sur certaines villes nous ont amenés à imaginer un produit qui réponde aux attentes fortes en matières de constitution de patrimoine, explique Eric de Lacombe. La maison offre une qualité d'habitat très recherchée et dans ce secteur la demande est loin d'être satisfaite. " Pourquoi pas. A condition d'être également très sélectif. On le voit, l'investissement locatif reste délicat à manier. D'où l'importance de se rapprocher de professionnels sérieux et compétents.

Source:les echos